不难发现

2021-01-12 11:59

位于嘉定安亭的一处楼盘在网上打出广告称“3%首付”。上周末,记者来到该楼盘查证,售楼处人头攒动,但3%首付已取消。售楼人员解释,一方面买房的人多起来了,广告效应已达到;另一方面,这事被媒体曝光后,他们还是想谨慎一些。不过,之前广告中的3%首付所言不虚,购房者只需在交房前出房屋全款的3%,其余部分,由开发商自掏腰包补上。

无独有偶,一些二手房中介企业也瞄准这一需求。某金融企业旗下的二手房平台就推出首付贷款项目。这个项目规定,在该平台独家委托卖房的客户,平台将为其先支付最高30%的房款,且90天内免息;90天后,月息为2%。这一服务是针对有置换需求客户的。当他们看中其他房源,但一时无法凑出首付时,可抵押手头准备卖的房子,迅速拿到一笔资金。简而言之就是方便购房者“调头寸”。

“这种促销方式,在2008年楼市淡季里也曾出现过,当时甚至有‘零首付’。”易居房产研究员严跃进说,如今又到楼市淡季,这一做法又卷土重来。他建议房企对此要谨慎,较低的违约成本会对房企预售款的回笼有威胁,进而增加资金面压力。从法律上来讲,目前,住房预售市场并没有对这类低首付的资金管理作出明文规定,“建议相关部门要对此类创新、特别是一些资金不稳定的企业设置一个底线。”

“买卖房产的实际操作过程中,很多是连环交易,卖出一套再买入一套,操作的时间周期在半年左右。”中原地产研究部卢文曦表示,这类服务可让整个交易链变得顺畅。

一位售楼人员给记者解释了为什么开发商要为购房者垫付首付款。“限购政策下,很多客户都必须把手头的房子卖掉才能置换新房。但现在二手房也不好卖,需要一段时间。客户看中了我们的房子,如果有半年一年的缓冲期可以卖房,下单的可能性就增大。”

除“3%首付”、“一成首付”,有的开发商还提供另一种减免方式。在青浦赵巷的一处经济型别墅小区,记者看完样板房后,向售楼人员表示,房屋总价略超预算。“那你可以用我们提供的贷款。”售楼人员马上介绍,这笔贷款最高50万元,可从现在贷到年底,不过会产生7万元左右的手续费。见记者仍是踌躇,售楼人员又暗示,7万元手续费,也可以免掉。

无论是开发商垫首付款,还是中介平台提供免息贷款,对手头较紧的购房者来说都有不小的诱惑力,也可促进成交。但这样的做法,是否存在法律或政策上的风险?

不难发现,所谓“3%首付”等,其实是开发商为促进销售,主动为购房者垫付房款,视销售情况而定是否收取利息。

“这对银行来说是有风险的。”一位资深售楼经理告诉记者,外地曾发生过类似事件,当购房者首付款减少后,违约成本也相应降低。“只付了十几万甚至几万元首付,到时候他突然不想要房子了,说违约就违约。”部分银行已对开发商的这类做法加大了监控力度。

“购房最高可享一成首付”、“只需提供3%首付”……近日,网络上出现不少楼盘的类似宣传。首付何以低到这个程度?是开发商让利还是银行放水?记者来到几处楼盘一探究竟。

附近另一个楼盘的售楼人员告诉记者,“我们最多可提供全款的20%,就是说只要付一成首付,但每10万元要收5000元手续费。”